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凌克再造金地三位老师引领一体两翼

2018-12-07 05:12:52

凌克“再造金地”:三位“老师”引领“一体两翼”

3月18日,凌克现身于一众投资者面前,详解了他的 再造金地(专题阅读) 计划。

纵观各大房企近期的表现,金地无疑是值得期待的房企之一。

调控以来,近八成的去化率,庞大的推货量,加上2010年末超百亿的预收款,让不少分析机构作出相对一致的结论:2011年,预计金地将达到25%左右的销售业绩增长,销售目标将高达400亿,销售增幅及销售率或是大房企中的。

凌克对此并不否认,且拥有十足信心。在前几分的开场白里,凌克就透露, 我们希望不要低于400亿,实现30%到40%的增加,这个金地还是可以做得到。

但这在凌克的蓝图里,只是步。凌克的目标是,把金地打造成一家全球范围内竞争力、规模复合型的地产企业。

而具体的产业定义为 一体两翼 。所谓 一体 ,指的是住宅;而 两翼 ,则是指商业地产及房地产金融业。

从竞争力来讲,在未来的十年,一家公司如果仅仅是把住宅业务做好,那它今后在这个市场上将没有太大的竞争意义。 这是凌克提出 一体两翼 的原因。

商业地产

凌克在当天的会议上,不止一次明确表示,商业地产是金地重点发展的方向。

他以土地为例。 好的地段做旧城改造之后一般都是大型综合体,就像金地去年开始在深圳岗厦动工拆迁的旧改项目,拆除500户人家,建成一个100万平方米的综合体。其中40万平米还给农民,余下60万平米中,35万平米做办公楼、公寓或酒店等,20万平米做购物中心。

一个公司能做好住宅地产,但未必能做好综合体,所以,这是公司培育长期竞争力的一个必然发展方向。 凌克指出。

凌克透露,为了发展商业地产,金地在国内外聘请了的人才进入金地,组成一个很好的管理团队。

今后金地将会大力投资,争取未来五年里在全国投资20个综合体,使商业资产总额达到600亿,再创一个今天的金地集团。

凌克也指出,由于综合体项目的开发周期较长,业态包括住宅及商业,如果拥有很好的金融工具,这对公司未来的发展提供很重要的资源。

一方面可以通过开发商业地产,使收益结构更合理,另一方面,也能增加长期持有的物业,但不至于把它理解为土地。

凌克透露,为了让商业部分对公司的贡献实现化,金地设计了商业模式和股权模式, 这个模式我觉得对ROE贡献更多。

房地产金融

与商业地产一样,房地产金融也是金地不断增强的业务板块,凌克亦给出同样的目标规模:未来五年内达到600亿。

金地现在可以说是在中国房地产行业做金融比较的。 在房地产金融方面,凌克很有底气。

如果过去地产行业的资金百分百都是来自银行的话,今后将有40%都是来自不同形式的金融投资。因此,金地已不断地增强房地产金融业务。

凌克透露,金地今后既会做住宅的股权基金,也会做住宅的加权基金,还会做商业的开发基金和持有基金。此外,一级土地开发的基金也会投入。

而在投资布局方面,凌克认为,二三线城市是一个不错的方向,因为在目前的调控环境下,这些是具有良好增长点且规避风险的地方。

凌克表示,商业项目的发展,可能不会采取目前固有的阵地战模式,而是选择 游击战 的广铺模式。

在这方面不可能说进去做一两个项目后,就能一直做下去。而目前来看,金地的城市布局和市场占有率实际上有一个相对的平衡。

凌克指出,当金融规模做大以后,对公司的回报将提供非常好的贡献。 未必它有多大的规模,能赚多少钱,其实说赚钱,也是一点点,它主要是为公司提供资金。所以,我想这对金地来讲,在资金方面会有很大的帮助。

金地的 老师

为了更好地实现 一体两翼 ,凌克为金地找来了三位老师:新鸿基、长江实业、嘉德置地。

但或许对凌克来说,学习,更多是为了超越。 我们要瞄准各方面的各项指标,在各项指标上要去达到他们各项的财务指标的同时,还要争取要比他们做得更好。

在三位老师当中,凌克看重嘉德置地的商业地产模式。

凌克分析,嘉德置地的总资产是2800亿,销售额是378亿,这说明嘉德的住宅业务发展得不是很好,否则销售总额不应只300多亿。此外,嘉德市值1800亿,利润63亿,这几项指标都不算太好,所以金地可以达到他们而且还可以跟他们竞争,甚至超越他们。

但嘉德有一个非常好的长处,业务结构里既有住宅又有商业,商业地产还是以REITs的方式存在,这值得金地从中学习。

而嘉德置地另一个值得金地学习的,就是国际化。凌克指出,住宅业务本质上是一个城市化进程业务,当城市化进程完成之后,住宅业务很难再提高。

就像美国的地产公司经营一样,要等很长时间,等经济迎来复苏,他就赚一笔钱,但经济一下跌,他就只能干等。所以,住宅业务基本上像个游牧民族的业务,要学会像吉普赛人、犹太人一样可以在全世界去生存,这才是一个全世界的住宅地产商。

而新鸿基极高的净利润也让金地艳羡。 新鸿基现在总资产3500个亿,销售收入332亿,数字也做得不是太好,但是净利润很高,达286亿,金地要做得非常好才能做到这一点。总市值3150亿,这个市值和总资产的配率也非常好,这就是全世界的公司。 凌克表示。

新鸿基的利润不错,但大部分都是来自商业出租的收益,他们完全有能力做得比现在更好,但他们没有这样做,当然这当中也考虑到风险。

但同时,凌克亦承认,新鸿基很多长处金地现在没有,所以金地要向他们学习,但相信未来金地能做得比新鸿基更好,因为新鸿基住宅业务做得不好, 他们不敢走出去,所以就无法进步。

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